租赁集体土地厂房租赁期间遇到拆迁时 对承租人的补偿问题

Upload time:15-12-11 08:59   Author:曾博 王欣  

   案例简介：
   2008年10月11日，聂某因生产经营需要，租赁了蒋某位于十里工业园的自建厂房9间，双方一并签订了《租房协议》，租期从2008年11月1日至2013年11月1日（共5年），前三年租金18000元。协议第七条约定，如遇政府拆迁，搬迁费按照十里排工业园拆迁标准支付给乙方（承租人聂某），乙方给甲方（蒋某）的租金到拆房当月为止，余下租金退还乙方。协议签订后，聂某承租使用该房屋，并按照协议约定向蒋某支付了租金。
   2012年9月，出租人蒋某告知承租人聂某，其出租的厂房将被政府征用，需要拆迁，要求聂某另寻厂房搬迁。聂某要求蒋某按照《租房协议》支付搬迁及补偿费用，但是蒋某予以拒绝。
   2013年1月，蒋某在未告知聂某的情况下，将聂某承租的厂房交付拆迁公司，并将厂房拆除。
   2013年2月，聂某将蒋某诉至法院，请求判令蒋某向其支付装修及附属设施费61605元、搬迁补助费91598元、停工停产损失费15941元、腾空让房费13284元，合计拆迁及补偿费182428元。聂某提供了“十里工业园拆迁补偿公示表”，证明相应的拆迁费用项目和金额。
    审理经过：
    本案前后经历一审、二审、发回重审一审、二审四个程序，具体经过如下：
    原审一审。
    蒋某认为：1、根据常州市武进区关于涉案地块的拆迁政策，所有的拆迁补偿款都是归蒋某出租人所有的，并不存在对承租人的补偿项目和费用，因此聂某无权要求蒋某支付拆迁及补偿费用。2、首先，协议第七条约定的“十里排工业园拆迁标准”并不存在，属于约定不明，承租人聂某只能按照实际产生的拆迁搬迁损失主张赔偿，但是聂某并未证明其实际因拆迁搬迁产生的损失，因此其诉讼请求不应得到支持；其次，出租人蒋某与拆迁单位签订的拆迁补偿协议中，并没有区分拆迁补偿款的构成，不认可“十里工业园拆迁补偿公示表”中的拆迁补偿费用项目和金额，因此承租人聂某要求出租人蒋某按照拆迁补偿公示表中的拆迁补偿费用项目和金额支付拆迁补偿费用没有事实和法律依据。
    聂某指出：1、协议第七条明确约定“如遇政府拆迁，搬迁费按照十里排工业园拆迁标准支付给乙方（承租人聂某）”，也即双方对于租赁期间厂房遇到拆迁时，出租人应当给予承租人补偿是双方在合同中明确约定，因此对双方均有约束力。2、从涉案厂房所在地块的拆迁实践看，协议中的“十里排工业园拆迁标准”对应的就是 “十里工业园拆迁补偿公示表”中的拆迁补偿费用，而“十里工业园拆迁补偿公示表”则是依据涉案厂房所在地块《常州市武进区中心地区征地房屋拆迁货币补偿安置办法》确定的，根据《常州市武进区中心地区征地房屋拆迁货币补偿安置办法》（以下称《拆迁办法》）和《江苏省高级人民法院<关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见>》（以下称《意见》）第29条规定“出租人不知道租赁房屋将被拆迁，出租的租赁房屋被拆迁后，出租人应当在拆迁补偿范围内对承租人的损失予以补偿”，对于承租人聂某因为房屋拆迁的补偿，也应当以蒋某出租人拆迁补偿范围为准。
   《拆迁办法》第十二条规定“征地房屋拆迁涉及房屋附属设施（包括装修）补偿的，根据征地拆迁补偿调查登记中实际登记的情况，经有资质的评估机构按照征地拆迁房屋装修及附属设施补偿标准进行评估后确定。对于不合格装修和劣质材料装修，由评估机构严格控制补偿标准，按质论价。”第二十八条的规定“拆除企业生产用房后，不需要搬迁设备的，不补偿设备搬迁费用；需要搬迁的，其设备的拆除、搬迁、安装等费用，按被拆除企业合法面积的重置价格的15%给予补偿。”第二十九规定“拆迁企业生产用房导致企业停工停产的，按实际拆除合法建筑面积每平方米18元给予补偿。”第三十一条规定“被拆迁企业在规定时间内腾空让房的，按实际拆除合法建筑面积不超过没平米30元奖励，逾期不做奖励。” “十里工业园拆迁补偿公示表”中载明的拆迁补偿费用的项目和金额与《常州市武进区中心地区征地房屋拆迁货币补偿安置办法》能够相互印证。聂某要求蒋某按照拆迁补偿公示表载明的费用项目和金额支付拆迁补偿款是有事实和法律依据。
    审理过程中，武进区人民法院依聂某申请，向涉案厂房的拆迁机构调取相关的部分拆迁补偿资料，蒋某对拆迁资产评估报告中属于聂某的财产予以认可
    一审判决认为，双方当事人在租房协议中没有对搬迁费的内容作出明确约定，因此聂某认为搬迁费包括装修及附属设施费、拆迁补助费、停工停产损失费、腾空让房费缺乏合同依据；另一方面，从拆迁政策上看，也没有搬迁费这个项目，只有相类似的搬迁补助费，且搬迁补助费是按照拆迁房屋的面积计算，故聂某的主张缺乏法律依据，不予支持。酌定蒋某承担聂某搬迁费用4000元。对于聂某对租赁房添置的附属设施折价款为15567元应属聂某，蒋某收取的该项费用，也应支付给聂某。
一审法院最终判决，蒋某仅须支付聂某搬迁费、附属设施补偿费合计15259元，驳回聂某的其他诉讼请求。
    原审二审
    聂某不服一审判决，坚持一审观点向常州市中级人民法院提起上诉。
    二审法院经过庭审后认为，一审判决查明事实不清，证据不足，裁定撤销一审判决，发回重审。
   重审一审：
   重审一审法院，依职权向涉案房屋拆迁实施单位常州某房屋拆迁公司进行调查，取得涉案房屋在内的地块已签约汇总表，该汇总表与聂某向法庭提供的公示表一致。法庭查明的事实与原审一审基本一致，总结的争议焦点为对协议中“如遇政府拆迁，搬迁费按照十里排工业园拆迁标准支付给乙方”如何解读及认定。聂某、蒋某双方再次重申了原审一审意见。
    一审法院认为聂某提供的“拆迁补偿公示表”与法院调取的签约汇总表载明的补偿项目和金额一致，也与武进区的相关拆迁补偿标准相吻合，具有真实性，而双方合同中约定的“十里排工业园的标准”应当认定为政府拆迁过程中对房屋所有人的拆迁补偿标准，对于双方合同中约定的“搬迁费”，按通常理解应当为搬迁所需的费用，对应补偿标准中的项目应当为拆迁补助费，因聂某作为承租户，从租赁厂房搬迁，只需产生一次搬迁费用，而补偿标准系二次搬迁补偿，故法院对于聂某主张的搬迁补助费按照拆迁补偿的标准以需一次搬迁予以支持，对于聂某主张的停工停产损失费，因为合同没有约定不予支持，而聂某主张的腾空让房费，则明显与承租人无关，故不予支持。最终，经一审法院经审判委员会讨论，判决：一、蒋某于本判决发生法律效力之日起十日内给付聂某搬迁补助费、附属设施补助费61626元。二、驳回聂某的其余诉讼请求。
   重审二审：
    一审判决后，蒋某蒋某不服，向常州市中级人民法院提起上诉，其主要上诉观点是，十里工业园搬迁费停产损失出台过标准，因此应依据该标准计算，原审认定不当。第二，搬迁补助费适用对象是被拆迁人，并非承租人。三、承租人实际发生搬迁费少于原审认定的搬迁补助费。并且提交了武进高新区十里社区居民委员会出具的《十里工业园拆迁承租户搬迁费及停工停产损失补偿规定》作为新证据。
    二审法院审理后认为，二审法院在原审二审审理时向武进高新区十里社区居民委员会调查时，该委员会并未提到存在《十里工业园拆迁承租户搬迁费及停工停产损失补偿规定》，并且该委员会属于社区基层自治组织，其制定的各项规定应限于社区自治组织的内部事务，蒋某主张以此为标准缺乏法律依据。二审法院判决蒋某的上诉理由不能成立，故原审判决应予维持。
至此历时两年的关于租赁集体土地厂房拆迁承租人补偿纠纷案件也终于划上了句号。
   本案引发的思考：
   得益于承租人在合同中的约定，本案的最终处理结果，在一定程度上使得承租人因为租赁厂房拆迁受到的损失得到补偿，但是在当前的司法实践中，对于租赁集体土地厂房拆迁时对承租人的补偿问题，人民法院通常以承租人不属于拆迁补偿对象为由，不支持承租人提出的拆迁补偿请求。
 从《办法》第二十八条“拆除企业生产用房后，不需要搬迁设备的，不补偿设备搬迁费用”、第二十九 “拆迁企业生产用房导致企业停工停产的，按实际拆除合法建筑面积每平方米18元给予补偿”、第三十一条 “被拆迁企业在规定时间内腾空让房的，按实际拆除合法建筑面积不超过每平米30元奖励，逾期不做奖励”的规定看，无论是设备搬迁费用、停工停产损失、腾空让房费均是以实际损失发生和配合腾空作为补偿和奖励的前提，当房屋在租赁期间内发生拆迁时，作出设备搬迁、腾空让房和受到停工停产的主体通常都是承租人，而非出租人，相应的受到损失应予以赔偿的主体也应当是承租人。无论拆迁单位还是人民法院，简单的依据拆迁补偿协议的签署主体，将承租人排除在补偿对象外，显然与规定的立法本意是相悖的，造成承租人的损失无法得到救济。
    与此同时，根据《办法》第三十五条还规定“被征地拆迁人或房屋承租人故意弄虚作假、以欺骗手段获取征地补偿安置款的，予以追回并按照有关法律、法规规定追究其责任。”如果否定承租人在拆迁过程中应获得补偿的权益，那么将面临着出租人故意弄虚作假、以欺骗手段获取征地补偿安置款而应承担相应法律责任的不利后果。
我们认为，在租赁集体土地厂房期间遇到拆迁时，除非承租人明确放弃补偿权利外，即便是租赁合同中未对承租人应当享有的拆迁补偿进行约定，依据《办法》和《意见》的规定，也应当依法认定承租人的损失，并予以补偿。