浅谈不动产的善意取得

Upload time:08-02-01 00:00   Author:董锁洪  

相关概念

何为不动产，我国最新颁布实施的《物权法》没有对此给出一个准确的概念和定义。该法第二条第二款规定：“本法所称物，包括不动产和动产。法律规定权利作为物权客体的，依照其规定。” 最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见（试行）》第186条所作的解释：“土地、附着于土地的建筑物及其它定着物、建筑物的固定附属设备为不动产。”《担保法》第九十二条规定：“本法所称不动产是指土地以及房屋、林木等地上定着物。”因此，理论界普遍认为，在我国法律上不动产的范围以该条的规定为准，即不动产包括：土地、房屋和林木等地上定着物。

通说认为，所谓不动产，是指无法移动或移动后会导致形状、性质改变的物。无论如何，房屋作为不动产，或者说是主要的不动产，是没有任何异议的。

善意取得是指无处分权人以财产所有权转移或其他物权设定为目的，将其实际占有但又无权处分的财产处分给善意第三人，该善意第三人则依法取得财产所有权或其他物权。善意取得，是近代民法的一项重要制度，这一制度，对于保护善意取得财产的第三人的合法权益，维护交易活动的动态安全，具有重要的意义。

象房屋这种不动产，乃老百姓安居乐业之本，与老百姓的生活休戚相关，有房居住是关乎老百姓一辈子的大事。因此，善意取得制度能否适用于不动产，意义显得十分重大。

理论沿革

善意取得制度渊源于古日耳曼法的“以手护手”原则。依据该原则，占有是物权的外形，占有动产者，即推定其为动产占有人，而对动产有权利者，也须通过占有标的物而加以表现。因此，有权利者未占有其物时，其权利之效力便因此而减弱。任意将自己的动产交付与他人者，仅能向相对人请求返还，若该相对人将动产让与第三人时，则仅可向相对人请求损害赔偿，而不得向第三人请求返还其动产。“以手护手”原则注重权利的外观，并以权利的外观视为权利的表征。这虽然是与古日耳曼法时观念的所有权并未生成发展起来具有密切的关系，但它却适应了商品经济的发展和保护交易安全的客观需要，因而显示了其极强的生命力。

显然，这一制度一开始指的仅限动产。对于不动产之善意取得，则没有出现。这与当时的社会和经济发展当然有着密切的关系。

世界各国对不动产善意取得规定不一。《法国民法典》第2279条规定：“涉及动产物品时，占有即等于所有权证书。”由此条可知，法国法的善意取得仅适用于动产，这是因为，唯有动产适用于占有和根据占有对之作权利归属。

《德国民法典》第932条规定：“物即使不属于出让人，受让人也可以因第929条规定的让与成为所有权人，但在其根据上述规定取得所有权的当时非出于善意的除外。”第929条规定：“转让动产所有权需有所有权人将物交付于受让人，并就所有权的转移由双方成立合意。受让人以占有该物的，仅需转移所有权的合意即可。”《德国民法典》第932条虽然未明确指出善意取得只适用动产，但其所指向的第929条则明确将物限定为动产，而且第932条规定在“动产所有权的取得和丧失”之下。《日本民法典》第192条，《瑞士民法典》第714条，我国台湾民法第801条，1952年《美国统一商法典》第2403条均有类似规定，将善意取得之适用限定为动产。

因此，我国有学者断言：“各国民事立法都规定只对动产交易依善意取得制度予以保护，而对不动产交易不适用善意取得制度。”

但是，《德国民法典》第892条又规定了可以基于相信土地登记公信力而取得土地上的权利，事实上突破了善意取得仅限于动产的限制，将善意取得的适用范围扩大至不动产。瑞士则将善意取得制度适用于所有已登记的不动产。《瑞士民法典》第973条第1款规定：“出于善意而信赖不动产登记簿的登记，因而取得所有权或其他权利的人，均受保护。”台湾《土地法》第43条亦规定：“依本法所为之登记，有绝对效力。”登记有绝对效力，系为保护第三人，将登记事项赋予绝对真实之公信力，俾第三人因信赖登记而取得土地权利时，纵令其登记原因无效或得撤销，真正权利人亦不得以之对抗该第三人。

可见，各国关于不动产善意取得的立法规定，并非如有的学者所断言。

我国虽然在《民法通则》中没有确定不动产善意取得制度，但《最高法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第89条明确规定了共同共有财产的善意取得。此条解释中的“共有财产”显然既包括动产也包括不动产，而且就此司法解释演变生成的历程而言，其“实质是指共同共有的不动产，而且主要是指共同共有的房屋。”

《物权法》第一百零六条则是十分明确地确立了不动产善意取得制度，该条文将不动产和动产一并规定可以适用善意取得，且对其成立要件作了规定：1、善意；2、以合理的价格受让；3、受让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付。

构成要件

关于不动产善意取得的构成要件，我认为，一般应当具备以下几点：

第一、标的物必须为不动产，这是其应有之义，关于不动产的概念，前已论述，此处不表。

第二、转让人须为无权处分不动产的占有人。此点的意思是：转让人须为不动产的占有人，只有不动产的占有人才有可能将占有的不动产转移于第三人。若没有转让人的占有可资信赖，则无占有之公信力，也就无受让人的善意可言。占有的这种转让人，根据《物权法》对不动产确立的登记原则，应当理解为是登记所有人。这是善意取得发生的前提条件。这种登记的所有人，事实上肯定是错误的。如果是正确的，就不存在适用善意取得的问题。

第三、受让人须通过有偿的法律行为而取得（完成登记）不动产的所有权，并且这种对价是合理的。 善意取得制度是为了保护交易安全而设定的，因而惟有在受让人与转让人之间存在交易行为时，且这种交易行为是合理的，法律才有保护的必要，也才存在善意取得的问题。因此，受让人取得的财产必须是通过合理买卖、交易、债务清偿、出资等具有交换性质的法律行为实现的。如果通过继承、馈赠等行为取得不动产的，则不能产生善意取得的效力。

第四、受让人受让不动产时须为善意。根据善意取得制度，取得财产的第三人在取得财产时应为善意，如果转让人为善意，而受让人为恶意，则不适用这一制度。善意是相对于恶意而言的，善意是指不知情，即不知或不应知道转让人在转让财产时，没有处分该项财产的权限。也就是说，受让人误信财产的占有人是实际的所有人或者具有处分他人财产的权限。这种误信，应当依据交易时有关的登记薄或者公证文书等法律文件。

例外情形

需要特别强调的是，不动产善意取得的成立，不得违反法律规定。根据目前我国的相关法律，以下几类的不动产标的物，我认为，是不适用善意取得的：

1、禁止流通或者限制流通（在限制的主体范围外）的不动产；

2、已被国家执法机关采取查封、扣押等强制措施的不动产；

3、犯罪分子处分犯罪所得的不动产；

4、埋藏物、隐藏物等不动产；

5、土地、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等属于国家的不动产；

6、违章建筑类的不动产。