首次业主大会困局浅析

Upload time:13-08-05 10:39   Author:曾  博  

 

    某小区已经交付入住使用一年有余，但一直未召开业主大会，更未选举业主委员会。在小区物业费的缴纳问题上，有部分业主认为，小区业主大会未召开，物业费、停车费、电梯费等费用不应当交，因为业主对于这些费用没有知情权，不能保证作为业主应有的合法权利。但小区的物业管理公司却对小区业主委会的成立态度消极。业主和物业公司的意见的分歧，使得物业公司和业主在物业费、停车费、电梯费的收取标准和方式上不能统一，进而引发了一系列矛盾，以致于小区业主和物业管理公司的关系紧张，影响了小区的正常管理和业主的生活。然而小区首次业主大会的召开时间，依然遥遥无期，陷入了困局。
    国务院《物业管理条例》确立了小区业主大会、业主委员会的管理制度，为指导小区业主大会的召开，住房建设部还颁布了《业主大会规程》，《业主大会和业主委员会指导规则》等指导性规范文件，但是受困于现行物业制度本身的缺陷以及业主自治权利意识的不足，业主大会制度在小区管理中的使用程度和使用效果都不够理想。据有关媒体的不完全统计：目前全国已实施专业化物业管理的小区成立业主大会、业主委员会的还不足小区总量的30%。立法者在创设业主大会制度时候的 立法目的未能得到有效的实现。
本文将对小区首次业主困局进行粗浅的分析，并对解决途径进行浅显的探索。

    根据国务院《物业管理条例》规定，在小区物业管理事务中，由物业管理区域内全体业主组成业主大会， 以代表业主维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。 《江苏省物业管理条例》第九条进一步明确规定，在同一物业管理区域内，如已交付使用的物业建筑面积达到百分之五十，或者已交付使用的物业建筑面积达到百分之三十不足百分之五十，但使用已超过一年的，应当召开首次业主大会，选举产生业主委员会。《常州市物业管理实施办法》第十一条也规定，一个物业管理区域内入住率达 50%以上的，或者入住率达30%以上、物业交付使用一年以上的，应当依照本办法规定召开首次业主大会，选举产生业主委员会。
    然而实际的情况却大大的与立法者的预期不符，往往大量的小区即便是完全符合前述规定的条件，首次业主大会也仍未召开，以致于开发单位在项目前期选定的前期物业管理公司一直以“前期物业管理”的身份“临时”的管理着小区。归纳首次业主大会制度的创设无法得到落实的原因，本人认为，主要有下几个方面：
    （1）缺少发起人。
   《业主大会规程》第五条规定“业主筹备成立业主大会的，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)的指导下，由业主代表、建设单位(包括公有住房出售单位)组成业主大会筹备组(以下简称筹备组)，负责业主大会筹备工作。” 《业主大会和业主委员会指导规则》第九条规定“符合成立业主大会条件的，区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府应当在收到业主提出筹备业 主大会书面申请后60日内，负责组织、指导成立首次业主大会会议筹备组”。根据前述规定，召开首次业主的发起责任人为小区业主和建设单位。
    然而实际的情况却是，业主作为普通个体，普遍缺乏组织召开大会的能力与知识，对业主大会的地位及意义缺少必要的认识；同时随着近些年房地产的发展，目前的小区普遍都是规模较大，业主数量众多，而很多业主对于需要额外花费个人精力与时间的事务持观望态度，缺乏参与业主大会召开的主观积极性。
建设单位往往出于自身利益的考虑，在小区刚刚完成交付或者只是大部门完成交付时，不愿意积极主动推动业主大会的召开。
    而虽然房地产行政管理部门和街道办事处（乡镇人民政府）有虽然指导业主统筹召开业主大会的义务，但由于常常因为缺少发起业主，或者即使有业主发起，但是由于建设单位或者前期物业公司不配合，无法对业主大会大会的召开提供相应的指导和帮助。
   （2）缺少资金、场地支持。
    小区召开业主大会，属于小区自治的内容。《物业管理条例》、《业主大会规程》、《业主大会和业主委员会指导规则》都规定房地产行政管理管理部门和街道办事处 （乡镇人民政府）应对首次业主大会的召开提供指导，但是对于业主大会召开所需资金的承担，场地的提供却都没有明确的规定。
    虽然2010年开始实施的《业主大会和业主委员会指导规则》第四十二条规定“业主大会、业主委员会工作经费由全体业主承担。工作经费可以由业主分摊，也可以从物业共有部分经营所得收益中列支。”但是在小区交付之初，小区业主之间尚处于互相了解阶段，缺少更成熟的交流，并且由于各个业主入住的需求往往又不一致，使得业主很难在短时间内对于召开首次业主大会的费用达成一致。并且根据目前前期物业管理服务的有关规定，在前期物业管理阶段，物业服务费用都是由开发单位直接向物业服务企业支付，业主无法进行支配。
    首次业主大会的发起筹备工作，耗费大量的人力、时间和财力，但是目前的制度下，却没有任何的资金为业主筹备首次业主大会提供足够的支持。这往往导致很多小区的业主对着业主大会的召开有着强烈的愿望，但是却受困于资金和场地的限制，无法开展。
    （3）业主意见集中程度不高，对小区公共事务参与度不够。
     根据《物业管理条例》、《业主大会规程》、《业主大会和业主委员会指导规则》的规定，首次业主大会重点需要确定以下问题：（1）制定业主大会议事规则； （2）制定管理规约；（3）选举业主委员会成员；（4）选聘物业服务单位和确定物业管理服务标准；（5）其他涉及业主共有和共同管理权利的其他重大事项。
而《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定：
　　（一）制定和修改业主大会议事规则；
　  （二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；
　  （三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
　  （四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
　　（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；
　　（六）改建、重建建筑物及其附属设施；
　　（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
　　 决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
    根据《物权法》的规定，小区召开首次业主至少需要有专有部分占建筑物总建筑面积三分之二以上并且占业主总人数三分之二以上的业主参加，首次业主才能有效完成既定的目标。
    但是从目前反映的实际情况来看，新小区在向业主交付后的很长一段时间内，大部分业主都多忙于房屋的装修，并且入住小区时间前后也不一致，对小区公共事务认识不一致，缺少对小区公共事务管理的知识，很难形成集中的一致意见。特别是在一些分期交付的小区内，由于开发单位分期开发和销售，在同一个物业管理小区内往往出现一部分楼栋业主已经入住，另一部分楼栋却还在施工，造成专有部分建筑面积大量集中的小区开发单位的手中，其余入住业主在民主集体管理中，受到开发单位的限制，对小区公共事务参与度不高，导致首次业主大会不能有效召开
    （4）小区开发单位和前期物业管理为首次业主大会的召开设置人为的障碍。
    根据目前的前期物业服务制度，在开发单位向业主交付房屋后，小区的业主信息及公建配套设施都由前期物业管理公司掌握。
   《物业管理条例》规定，小区开发单位在进行商品房预售前，应通过公开招标的形式，选聘前期物业管理单位。从项制度的创设来看，立法者本意对小区前期物业管理引入公开招标制度的本意，就是为了实现房地产开发与物业管理相分离，保护业主的合法权利。
    但是根据作者本人亲自参与及了解的情况来看，目前的前期物业管理公开招标都纯属走过场的面子工程，开发单位往往都使用与自己有关联关系的物业管理公司作为前期物业管理单位；即便是有些开发单位没有设立有关联的物业管理企业，也都采用先自行选定前期物业管理单位，然后以公开招标的方式确定。
    物业管理公司为取得小区的前期物业管理资格，在与开发商进行谈判时，在往往以给予开发商额外优惠的条件，反而与开发单位约定较高的物业管理服务收费标准，以其在后续的物业管理过程中谋求更高的利益。但是小区首次业主大会应决定的重要事项之一是选聘物业服务单位和确定物业管理服务标准。开发单位和前期物业服务单位为了保证自己在小区的相关利益和地位，人为的为业主大会召开设置障碍，比如故意不提供业主信息资料，不向业主提供公共设施场所等。

    为了更好的保障业主的自治权利，2010年1月1日开始实施的《业主大会和业主委员会指导规则》对业主大会的召开事项作出了许多详细的规定，下面将结合该新法规的规定以及作者的一些设想进行阐述，以期对如何突破小区首次业主大会召开僵局做一个浅显的探索。
    一、将首次业主大会的筹备作为小区开发单位的法定义务。
    我国为管理房地产市场，规范房地产开发单位的经营行为，前后出台了《城市房地产开发经营管理条例》、《城市商品房预售管理办法》、《商品房预售管理办 法》、《城乡规划法》等法律、法规以及大量的规章和制度，为房地产开发企业设立了严格的市场准入制度，对开房地产开发企业的项目选址、规划、设计、施工、 销售过程中设立了一系列的法定义务，但是却唯独忽略了在小区交付过程中规定这一理应由开发单位承担的义务，不得不说是一个重大缺失。
    本文认为，将首次业主大会的筹备作为小区开发单位的法定义务具有以下优点：
    1、开发单位掌握全体业主的信息，拥有处理大量业主诉求的经验，天然具有筹备首次业主大会的优势。
   开发单位在房屋销售过程中，与全体业主都有正面充分的交流，熟悉小区建筑信息，有集中统一处理业主诉求的能力和经验，并且很多时候开发单位还对小区内的相当一部分建筑物享有所有权，是最理想的筹备业主大会的人选。
    2、开发单位有足够的资金和能力完成业主大会的筹备工作。
    由于目前我国绝大部分的商品房项目都采用预售制度，开发单位向业主交付房屋时往往都全面完成了项目的销售工作，开发单位拥有足够的资金和专业人员来完成首次业主大会的筹备工作。
   《业主大会和业主委员会指导规则》第八条专门明确规定了开发单位在召开首次业主大会中应该完成的工作，从一定程度上也是印证了本文的设想。
    二、确立前期物业服务招标开发单位回避制度
    在小区前期物业服务招标过程中，应确立开发单位回避制度，任何与招标小区开发单位具有关联企业的物业管理单位都不得进入小区前期物业服务员招标的范围，以完全实现房地产开发和物业管理相分离的立法目的。这同时也要求房地产行政管理部门加强对前期物业管理工做的管理，将前期物业服务招标制度落实到实处，真正做到公平、公正、公开。
    三、将业主大会和业主委员会纳入基层群众自治组织机制。
    居民委员会作为我国特有的城市基层组织，在城市管理过程中发挥中重要的作用，在社会和群众当中具有非常广泛的认知力和公信力。
    随着城市规划设计理念和建筑技术水平的提高，目前房地产开发过程中，小区的规模越来越大，功能越来越齐全，展示出很强烈的社区化倾向，完全符合设立与居民 委员类似的自治组织。因此本文认为可以将业主大会和业主委员会纳入基层群众自治组织机制中，充分发挥我们在基层群众自治组织工作中取得的经验，有效的实现 小区业主自治。
    将业主大会和业主委员会纳入基层群众自治组织机制还将明确街道办事处(乡镇人民政府)的工作任务和方针，为指导首次业主委员会提供更好的指导服务。
    四、聘请律师参与到首次业主大会的筹备工作。
小区在筹备首次业主大会的时候可以通过聘请律师，由业主大会筹备组委托律师参与首次业主大会召开，以确保业主的合法权利得到保护。
目前小区首次业主大会召开难，业主对于业主大会制度不信任，参与程度不高，很大程度上是由于法律知识和能力的欠缺，全体业主委托律师参与到首次业主大会召开，由律师为业主提供专业的法律帮助，将在很大程度上解决这一难题。
    聘请律师参与到首次业主大会的筹备工作中需要注意以下几点：
    1、律师系接受业主大会筹备组的委托参与首次业主大会的召开；
    2、律师应对全体业主负责；
    3、律师参与业主大会的召开应建立完整的工作记录，并交小区所在地房地产行政管理部门和街道办事处（乡镇人民政府）留存备案。
    律师接受全体业主的委托后，依据法律法规规定，为小区首次业主大会提供建议方案，见证会议的召开，将更加有利于维护业主的利益，打消业主对于业主大会的疑虑，真正有效实现小区业主自治。