下岗夫妻举债买房 未办过户手续惹出连环官司

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《常州晚报》（2006年12月20日A4版）   记者  殷益峰

题引：丈夫去世不久，妻子便将丈夫名下的房子卖给了保姆，但未及时办理过户手续。妻子在一场家庭诉讼之后，又将该房过户到儿子的名下。儿子在取得房产证后，一纸律师函欲将保姆一家扫地出门。于是，保姆先后4次与雇主一家诉争,最终维护了自己的合法权益。

下岗夫妻举债买房

保姆名叫李琴，夫妇二人长期失业，主要靠政府的救济和日常打零工维持生计。李琴在外给人做保姆，丈夫甄忠和靠替人补鞋为生。2003年3月，经人介绍，李琴到市民蒋玉霞家做保姆，直到2005年8月离开。蒋玉霞夫妻有一子一女，儿子贾林，女儿贾珍。在此期间，李琴夫妇和蒋玉霞一家的关系较为融洽。

2004年7月6日，蒋玉霞的丈夫突然去世。不久，蒋玉霞主动向李琴夫妇提出，自己在别处还有房子，现在居住的房子想卖掉，问李琴夫妇要不要。而李琴夫妇当时认为，自己家里经济条件较差，没有这么多的钱。蒋玉霞表示，房价可以优惠，只要15万。这一价格相对于市场上来说是比较便宜的。

经过慎重考虑，李琴夫妇决定将该房买下。2004年12月6日，李琴夫妇和蒋玉霞达成一致，将上述房屋作价15万元。预付房款1万元，剩余的14万元房款逐年归还。

2005年3月18日，蒋玉霞腾空房屋后，李琴夫妇就搬了进去。

同年6月，因蒋玉霞急需用钱，找到李琴夫妇，让夫妇俩想想办法，把剩余房款14万元凑给她救急。考虑到情况特殊，夫妇俩经过商量，咬牙将原来居住的30多平米的小房子卖掉，并向亲戚朋友们借了一部分，凑了13万元。当月16日，蒋玉霞收取了这13万元房款，并将房子的产权证和土地证一并作了转交。当时两家言明，剩下的1万元房款在2006年归还。此后，李琴夫妇催促蒋玉霞办理房产过户手续。但蒋玉霞推说她儿子贾林的脚不好走路，等过些时候再说。后双方因其他琐事发生口舌之争，房屋过户的事情就耽搁了下来。

收到迁出律师函

正当李琴夫妇俩为房产过户奔走之际，2006年3月，李琴收到了蒋玉霞儿子贾林委托律师发出的律师函。律师函中申明，李琴夫妇所住的那处房屋原为蒋玉霞与丈夫贾志明共同所有。贾过世后，其子贾林通过法定继承程序，已经合法取得了该房屋产权。该律师函中附了一份房屋产权证复印件。

更让李琴夫妇感到不安的是，当初向蒋玉霞买房时，没有签订房屋购买合同，也没有相关证人在场作证。

李琴夫妇经过打听得知，早在2005年11月7日，贾林向法院起诉其母亲蒋玉霞和妹妹贾珍，要求继承该处房产。当月14日，一家3人通过法院庭前调解，将该房归并给了贾林。之后，贾林凭法院的调解书将已经卖给李琴和甄忠和的房子的产权转移到了自己名下。

寻求法律帮助

无奈之下，李琴夫妇俩开始寻求法律帮助。今年3月，李琴夫妇走进江苏常州张林芳律师事务所，该所董锁洪律师负责接待了李琴夫妇。听了夫妇俩的讲述，董律师向李琴夫妇作了几点分析。首先，基于贾林已成为房屋产权所有人，且其委托律师已发函要求限期迁出，因此，如不在限期内迁出房屋，马上便会招致贾林的起诉。一旦贾林诉讼，李琴夫妇极有可能败诉。

其次，按照我国法律规定，李琴夫妇购买的房屋系贾志明生前与蒋玉霞的共同财产，在贾志明死亡后，该房屋实际应属蒋玉霞、贾珍、贾林3人共有。李琴夫妇在购买房屋时，应当就购买房屋事宜与蒋玉霞、贾珍、贾林3人达成书面协议，或征得贾珍和贾林的书面同意。否则，该房屋买卖就有可能无效。而事实上，李琴夫妇缺乏这方面的证据，这对他们是非常不利的。

虽然李琴夫妇没有确实的证据证明蒋玉霞的儿子、女儿在房屋产权继承时知道该房已经出卖，但蒋玉霞作为出卖房屋的经手人，其明知房屋已经出卖，仍进行产权继承或归并，且一直不通知李琴夫妇，显然是出于恶意。对于这种恶意行为，法律是禁止的。

最后董律师向李琴夫妇建议，进一步了解贾林取得该房产权的有关情况，做好应对贾林起诉的准备工作，并依法主张自己的合法权利，或要回房子，或主张经济损失。

诉前申诉，中止被诉

当月，李琴夫妇果然收到了法院送来的起诉状。在起诉状中，贾林要求他们立即迁出房屋。

基于贾林是通过继承之诉，与其母、其姐通过法庭调解取得了该房的所有权，在法院开庭之前，李琴夫妇以蒋玉霞、贾林、贾珍3人在2005年11月14日房屋继承纠纷一案调解时，故意隐瞒重大事实真相，互相串通，欺瞒承办法官，致使法院作出的调解书，严重侵害自己的合法权益为由，向原审法院提出申诉，要求法院依法启动审判监督程序，撤销该调解书。

经审判委员会讨论决定，法院对该调解书进行再审，并在再审期间中止该调解书的执行。同时，李琴夫妇的委托律师以该调解书已中止执行为由，书面提请法院对贾林诉李琴、甄忠和迁让纠纷一案中止审理，法院立即同意了这一要求。

提起反诉

在申诉得以顺利实施的同时，李琴夫妇以蒋玉霞、贾林、贾珍3人为共同被告，向法院提出反诉，要求确认2004年12月与蒋玉霞之间的房屋买卖有效。在诉讼中，被告贾珍、贾林辩称，自己是该房屋的共同所有人，母蒋玉霞在未经自己同意下，擅自对该房进行买卖，该买卖无效。

而原告李琴夫妇称，被告贾珍和贾林对蒋玉霞将房屋出卖给原告是明知的，而且自己在2005年3月18日搬迁之时，被告贾珍前来祝贺。但是，李琴夫妇提供不出足够的证据。

法院经审理后认为，蒋玉霞在未征得其他共有人同意下，擅自处分共有财产；而原告李琴夫妇在了解该财产处于共有状态的前提下，与蒋玉霞达成购房协议，也侵犯了共有人的权利。原告称被告贾珍和贾林对蒋玉霞将房屋出卖给原告是明知的，依据不足。最后法院遂判决原告和蒋玉霞之间房屋买卖协议无效。虽然法院判定该房屋买卖无效，原告李琴夫妇败诉，但法院还是让被告承担了80％的诉讼费。

提起赔偿之诉

尽管确认之诉遭败诉，但通过前面4场诉讼，本案的事实基本已被调查清楚。以此为基础，今年7月，李琴夫妇以蒋玉霞行为存在明显过错为由，要求被告蒋玉霞返还原告购房款14万元，并赔偿经济损失10万元。

被告蒋玉霞则辩称，法院已诉判决原、被告间的买卖无效，故应当恢复到房屋买卖之前的状态；而当时原告并未取得该房屋，被告承担的并不是不履行合同的违约责任。购房款14万元应当返还给原告，被告承担的只是利息损失；原告要求被告赔偿经济损失10万元没有依据。

原告委托律师向法院提出，本案房屋买卖的无效，是被告的过错行为所造成，或者说主要是由于被告的过错行为所造成。从被告一开始的欺诈，到隐瞒事实、欺瞒法院，另行卖房，这种过错是显而易见的。

最后，法院采纳了原告律师观点，认为以房屋差价确定原告损失数额，符合法律规定，根据房屋评估结果，综合原告的过错，一审判决被告返还原告购房款14万元，并赔偿原告经济损失79200元。一审判决后，原被告双方均未上诉。至此，由一桩二手房买卖引发的五起连环诉讼案件，画上了一个圆满的句号。（文中当事人均为化名）