祖传房产该归谁

Upload time:08-04-09 00:00   Author:万 州 马 奔  

一男子全家从未在祖传的一套房屋中居住使用过，但他却在1993年为该房办理了产权证。该房在2007年7月面临拆迁，他的侄女在得知情况后想获得相应的拆迁补偿，但遭拒绝，原因是该房屋的房产证上是其大伯的名字。《继承法》第八条的规定，“继承权纠纷提起诉讼的期限为二年，自继承人知道或者应当知道权利被侵犯之日起计算。但是，自继承开始之日起超过二十年的，不得再提起诉讼。”代理律师在了解实际情况后另辟蹊径采用民告官的形式维护了当事人的合法权益。一审法院宣判之后，该男子不服判决，向常州市中级人民法院上诉。目前，常州市中级人民法院已依法作出终审判决，驳回上诉，维持原判。

事件回放 大伯拿走侄女房屋

陈新与陈红老夫妇生有四男二女：陈老大、陈老二、陈老三、陈老四、陈大女、陈小女。陈老夫妇俩生前拥有祖传平房三间，他们自己建造楼房三间，都坐落在常州市市郊。陈老夫妇在三间楼房建成后不久即对全部房屋作了安排，祖传三间平房分给在重庆工作的陈老二，三间新建楼房分给了另外三个儿子，每人一间，具体分配按由东到西的次序依次为陈老大、陈老三、陈老四各一间，该安排是口头的，没有书面分家协议。陈老夫妇分别于上世纪80年代相继去世，陈红先逝，陈新后亡，其死亡的时间是1987年4月。到了当年12月，陈老三不幸遭遇车祸抢救无效死亡，留下一个女儿陈美丽。后来，陈老三的妻子也改嫁他人。1989年陈老四翻建房屋时与陈老二协商，将自己分得的一间楼房与陈老二的三间平房调换，陈老二也同意。这样，三间楼房由东到西的次序依次变为陈老大、陈老二、陈老三各一间。就在当年，陈老四将三间平房拆除，就地重新建房。1993年7月，陈老大将三间楼房以自己所建为由，向常州市某房产管理局申请办理房屋所有权登记，房产管理局于1993年11月将三间楼房登记为陈老大所有，并颁发了房屋权证。由于陈老二在重庆工作，陈老三的女儿陈美丽在常州市区生活，两人对此情况全然不知。2007年7月，三间楼房面临拆迁。当陈美丽去有关部门了解拆迁相关事宜时却被告知，“你没有权利得到相应的补偿。因为房产证上只有陈老大一个人的名字。”陈美丽在得知情况后随即找陈老大进行交涉，但最终不欢而散。
　　
另辟蹊径 民告官“一箭三雕”
　　
2007年8月，江苏张林芳律师事务所接受陈美丽的委托后，指派律师羌培金和颜春东担任其代理人。首次接触，委托人就要求直接向法院主张民事权利。对于委托人的要求，代理律师羌培金、颜春东并没有急于进行反驳；他们当时只说在了解具体的事实后再给她答复。承办律师对案情进行了仔仔细细地分析，最后找出了其中的不利因素和风险：一是该房屋产权已被登记为陈老大的名字，如果陈美丽直接向法院主张房产权利，法院很有可能只根据房屋产权登记证而驳回她的请求；二是陈老夫妇在世时所作的分家也只有口头约定，没有书面协议，而陈老夫妇俩也早已去世，取证相当困难；三是从陈新死亡至现在已超过20年，诉讼时效也是一个重要问题。
　　
为了打赢这场官司，承办律师在经过深思熟虑后说服当事人，果断决定先起诉常州市某房产管理局，请求法院撤销其登记错误的房产证。这样就可以“一箭三雕”：一是该房产在1993年被颁发产权证，委托人陈美丽在2007年方知自己的房子被陈老大领去房产证，符合诉讼时效规定；二是行政诉讼由被告举证，陈美丽先起诉房管局，避免了一定的举证风险；三是一旦房屋产权证被撤销，陈老大就没有理由主张该三间楼房的全部产权，陈美丽以后继续主张房产权利便就水到渠成。
　　
胜诉根源 举证责任和诉讼时效
　　
庭审过程中，原、被告及第三人就诉讼时效、诉争的三间楼房究竟属陈老大一人所有，还是属其兄弟共有以及被告房产管理局对该三间楼房的产权登记是否正确三大焦点问题，双方律师开始了唇枪舌战。原告律师羌培金和颜春东认为，该案没过诉讼时效，该房屋虽然在1993年被颁发产权证，但是委托人2007年方知自己的房子被陈老大领去房产证，也就是说，委托人在2007年才知道该具体行政行为内容。根据行政诉讼法的司法解释，诉讼时效应从当事人知道该具体行政行为内容之日起算，因此该案没过诉讼时效；本案不是继承纠纷，而是行政撤销纠纷，诉讼时效不适用《继承法》规定。原告律师羌培金认为，被告作为房屋所有权的登记、颁证机关，登记、颁证是其行政职责，第三人于1993年7月申领该三间楼房的房屋所有权证时，隐瞒了事实，造成被告颁证错误，侵害了原告的合法权益。经过激烈的法庭交锋，法院采纳了原告代理律师羌培金、颜春东的意见。（文中当事人为化名）　　

来源：扬子经济时报